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为什么你在买房,而政府在卖地

发布时间:2018/1/9 11:39:45 关注度:   来源:紫色的股

大家都知道,房价永远上涨,所以大家都在努力的买房,只要钱够,一定要买房。但是大家同时发现,政府一直在卖地,因为全国土地都是国有,所以这种行为非常类似股市里当股价上涨的时候庄家一直逐渐抛货给散户,如果是这样的话,那么我们还应该买房吗?

我们都知道,土地转让金是房价的重要组成部分,土地+税费占据了房价的70%,其他的也大部分都是地产商的利润,而真正的钢筋混凝土的价值极小,建安费用仅仅2000元每平米,这还是比较好的小区造价了。那么问题来了,为什么政府要卖地给地产商,他不会自己组织企业修建一大堆房子,然后一直囤积在手里不卖坐等涨价吗?还是说他没有技术力量去修建豪华小区。


政府当然是有力量修建高档小区,但是他没有这么做,而是不断的出售土地给别人。把不断升值的房子卖给了广大人民,让人民坐享火箭般上升的房价,就好像主力不断的卖出股票给散户,散户买了之后股价不断的上涨,已经涨了10倍了,主力还没有醒悟,依然在不断的把手里珍贵的筹码卖给散户,土地是不可再生的宝贵资源啊,那么稀缺的筹码就这么送给散户了。。

那么是政府傻吗,就算以前不知道,现在也应该清楚房价会永远上涨吧,为什么他还在不断的卖出土地?如果政府不傻,那是不是就是百姓傻,天下百姓都傻吗,俗话说三个臭皮匠顶个诸葛亮,总有人能看清事实把。

而实际上,双方都不傻,每个人都有自己不得已的苦衷,双方都是从自身利益最大化去处理这个事情的

从政府的角度,土地的确是珍贵的不可再生资源,这个土地一旦卖出去了,那就很难收回了,但是他必须要卖,他不能始终不卖。因为土地这个东西本质上价值为0,如果非要说有价值的话,那就是种粮食的价值,只有政府赋予了他很多额外的权利,他才具备价值,比如三通工程所带来的交通便利、生活便利,学校医院等赋予的增值价值,以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值,土地才开始从土壤向黄金转变,开始变得寸土寸金。

而这一切,都需要有人,人才是一切价值的核心承载,如果没有人,就算把纽约摆在你一个人面前,他也就是个大废墟而已。我们做个假设,世界末日到了,全部人都死光了,你一个人独享纽约,我觉得整个纽约的价值,还不如你自己开垦的那3亩良田,因为你的粮食全靠他了。


所以政府开发的土地,做好基础设施是前提,但是做好之后,必须要引来人口,所谓招商引资,就是因为有工作机会才会形成人口聚集,有人口聚集才能形成商业区,然后才能形成良性互动从而引来源源不断的自发造血。最典型的例子,就是深圳,当年一片滩涂,唯一的作用就是给渔民居住而已,后来被开发成了国际大都市,如今根本不需要政府费心,资金和人才就会源源不断的涌进来,形成了非常好的良性正循环。

所以政府必须卖地,如果不卖那么他开发不了经济,吸引不来人才,那么他永远无法让经济上升,土地自然也升值不了,拿在手里就是一片废地。你说,那可以不卖地啊,租给别人就是了,这样地还是国家的,等涨起来我再收回。

其实这么做毫无意义,我刚才说了,土地本身毫无价值,因为有人的存在,他才被赋予了价值,而对于国家来说,整个国家都是自己的,至于土地名义上属于谁根本都是虚的,国家只要觉得有必要收回,分分钟都能收回,国家的强大之处是可以把外国整个一个国家都直接武力吞并,你一个普通公民能和一个国家比吗?至于说现在说保证不动你的土地,是因为必须这么说才能稳定人心,或者说稳定房价和地价,仅此而已,如果没收平民的土地和房价带来的好处大于坏处,毫不犹豫的就会直接没收,这才叫国家机器。


那么土地对于国家而言其实就是个载体,无论其用什么名目,其终极目的就只有一个,给国家赚钱,途径就是收税。我以美国为例,名义上全部是土地私有,所有土地和房产都是私人的,和国家没关系,但是国家收取房产税。在美国50个州都征收房产税,该税收是地方政府的主要收入来源。目前房产税税率是1%-3%,房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金,如果不缴纳后果非常严重,政府有权没收并拍卖房产,所以美国所谓的永久产权是有前提的,那就是每年你持续纳税,小户型缴纳房产价值的1%,豪宅缴纳3%,差不多就是中国的契税规格了,但是你不是一次性缴纳,而是是每年缴纳!一旦你哪一年不缴纳,政府可以直接把你赶出房子,没收并拍卖房产。所以美国的房产,与其说是永久产权,不如说是永久优先交易权,这个说法我认为更恰当。

而对于中国来说,是一次性收取70年的房产税,而不是按年缴纳,也就是所谓的土地出让金,如果按照中位值1.5%计算,你们发现没有70年恰好就是100%。那么为什么美国是房产税,而中国是土地出让金呢,那是因为中美历史有别。

美国从一开始就是私产,私人财产神圣不可侵犯深入人心,政府你可以收税,但是你永远不能强抢民宅和土地,那是直接触犯宪法的,这个时候政府如果想从土地身上赚钱,那就只有一条路了,就是房产税。

但是中国不同,改革开放之初,中国没有私产,全部是国有,你的房产税的基数就是0,如果你按房产税开征,那么一毛钱征收不下来。但是改革之初,不仅百姓穷,政府也穷啊,深圳开发需要大量的资金,但是政府穷的叮当响,中央政府能帮的全帮了,剩下的只能靠自己解决了,但是资金缺口依然巨大。最后深圳国土局从香港那里学来了先进经验,那就是卖地。1987年12月7日,深圳国土局第一次以土地拍卖的方式拍卖土地使用权,土地的购买方是香港人,当时引来了巨大的争议,很多报纸直斥深圳这就是在搞旧社会的租界,深圳政府背负了巨大的压力。但是随着大笔资金的到账,各项建设项目的飞速发展,深圳速度震惊全国,中央点名这是创新而不是开历史倒车,把深圳的卖地经验全国,大大加速了我国的基建进度。

从国家的宏观角度来说,这是用一种合理合法的手段,把百姓的钱掏出来,拿出来之后用于基建,来拉动全国的经济建设,而一次性收取70年的租金(土地出让金),来钱速度更快,更适合当时的中国经济现状

这也就是随着中国的土地越卖越少,民众手中的房产存量越来越多,开征房产税的呼声也就越来越高了,大家真的以为开房产税是为了压房价让百姓住得起房吗?太天真了,政府的核心目的就是为了收税,衡量是用土地出让金制度还是用房产税制度,唯一的标准就是用哪一种,收的钱比较多,更有利于国家,仅此而已。

那么当每年的土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候,毫无疑问应该采用土地出让金制度,因为这种制度中国已经使用了30年了,稳定而成熟,卖地收入可预测,而且不会引发可能性的社会动荡。而且从心理上来说,土地出让金更温柔,房产税令人厌恶。我举个案例大家就清楚了,现在国家一次性收高额的土地出让金,大家每个月还3万的月供,依然乐在其中,感觉日子有奔头,但是你去租房子住,每个月交1万的房租,你感觉是在送钱给房东。

那么假设现在国家不收取土地出让金了,改每个月收你2万的房产税,你会和当年还3万月供一样开心愉快吗?不会的,你会非常痛苦,你认为是国家每个月在剥削你2万,但是用土地出让金导致你每个月还款3万,你就不会认为你是在被剥削,因为你感觉房价永远涨啊,今天不管还多少钱,将来都能卖更多的钱。


这实际上是一种虚幻的感受,因为总房价的70%已经被政府收走了,这部分资金是永久损失,别说所有人的房子都卖出兑现,就是哪怕10%的房产抛给市场,房地产市场都会立刻崩盘,因为必须绝大部分人都锁仓不动,只有少量的人在交易,才能维持价格的稳定。

这就是中国迟迟不会推出房产税的原因所在,如果贸然取消了土地出让金改为房产税,开发商的成本会大幅度下降,你会发现本来5万每平米的房价,现在改为3万每平米,外加300元/平米/年的税收,100平米的话,一年收你个3万房产税。。。税收还是未来的事情,但是房产价格的大幅度下降会直接导致恐慌,市场价格会陷入混乱,那么就会有相当一部分人选择先离场观望,等价格稳定再进场,这部分人不需要多,5%的人卖出就能引发价格暴跌,10%就能引发彻底崩盘,而且是崩到那种举国之力都护不了盘的地步。大家自己下全国的房产总市值就知道这额外的5%需要多少钱才能买下来就知道了。

专家说房产税会引发崩盘,这一点没说错,大量买不起房的人期待房产税也没期待错,但是政府不喜欢,他想收房产税,但是厌恶风险,贸然开征房产税一旦引发房价崩盘,对政府造成的巨大损失是无可挽回的,那么当房产税的基数不够大,收取的税金和土地出让金没有巨大优势的时候,他是不会开征的。我个人预测,房产税永远不会全国范围开征,除非潜在收益大于土地出让金的一倍。更有可能的开征方式就是当前70年的土地产权,一旦到期,政府是不会收回房子的,会继续让你居住,不过可能再收你一次土地出让金,如果这个土地出让金改成10年一收甚至一年一收,那就是改名换姓的房产税而已。

政府的收入就来源于税收,不管是土地出让金还是房产税,都是收税的手段而已,从全国的宏观角度考虑,持有土地和房产来赚钱都是无意义的,对于政府来说国内所有的资产涨价都是虚幻的,只有国家整体实力增强才是真实的,所以土地必须卖,土地出让金,就是中国特色的房产税。

那么从我们的角度呢,我们该不该买,政府应该卖地,而我们也应该买房。百姓买房并不是傻,他们是迫不得已,从当前中国社会的现状来看,绝大部分百姓,手里没有任何投资渠道,所有的现金,只能存在银行,会买个5%年化的理财产品,就已经是左邻右舍里有“经济头脑”的了。

但是在这种情况下,国家大幅度的发行钞票收取铸币税,基础货币数量十年翻十倍,洪水一样的货币直接冲垮了所有国人的心理防线,很多人一辈子也没见过这么恐怖的货币增量,银行理财的收益是远远跑输通胀的。百姓基本只有2个选择,要么把钱存在银行,10年之后大幅度贬值给国家做贡献了,要么买房来抗通胀。

所以大家看到了,其实房价根本没有涨,10年10倍恰好就是基础货币的增量,房子刚好和通胀持平,之所以我们认为最近10年买房的人暴富了,其实不如说他们的财产保值了,而其他没有买房的人被金融危机给洗劫了。08年的金融危机其实对全球就是一次沉重打击,大家可以想一下,08年到现在,我国的GDP翻了10倍吗?人民工资翻了10倍吗?都没有,但是基础货币增发了10倍,这样才勉强维持GDP的上涨,这只是一个纸面上的上涨,实际就是萎缩,如果是金银货币制度无法增发,大家就能深切的感受到这10年经济崩溃的痛苦了,如果基础货币10年翻10倍,但是GDP和工资只增长3倍的话,那实际上,就是萎缩了70%左右,靠滔天的货币把账面勉强打平了。

土地价值是虚幻的,房产价值是虚幻的,那又怎么样,一直到崩盘那一天才会显现出来。如果你不买,那你的损失会更大,而且可能根本抗不到崩盘那一天就被洗劫一空了。最关键的是,人类的幸福感来源于社会阶层,我不需要比所有人强,我只需要比我身边的人强就行了。

比如改革开放前,美国人是远远比中国富裕的,但是我们的父辈依然乐呵呵的活着,美国人富不富关我什么事,我只要比大院里的人都混的好就行,张三李四家都只有一台老自行车,我家不仅有一辆飞鸽牌新自行车,还有一台缝纫机!那我家就是最牛逼的,出门倍有面子,过的很幸福。

现在也一样,只不过飞鸽自行车和缝纫机换成了房子而已,只要我手里有房子,那么就无惧崩盘,因为崩盘了张三李四一样跟着倒霉,我只要保证不管危机是否爆发,我都始终比张三李四都富,别被他们反超了阶层就可以了。如果不买房产,那么有可能还熬不到崩盘那一天,阶层就已经被反超了。所以最佳的合理资产搭配就是别人配多少比例的资金到房产,我也就配多少。真正阶层逆袭的方法,只有下重注去赌,房价上涨趋势的时候满仓在里面,房价下跌的时候空仓出来,判断正确你会产生阶层向上跃迁,但是一旦判断错误,你也会跌落一个社会阶层。

房子在百姓的眼里,居住功能只是一小部分而已,如果看重这个,你不如去租房住了,他更重要的功能是抗通胀功能来维持自己社会阶层的功能,所以百姓买房并不是傻,而是经过仔细思索后对自身最有利的选择。

也许大家说,从某种程度上,这不是任由国家鱼肉吗,也许有那么10%的幸运儿能逃出来,但是大多数人都是给国家做贡献了。但是对于百姓来说,没关系啊,个体的力量对于国家本来就是弱势,除了这样你还能如何呢,如果你不买房那么可能死的更惨风险更大。

所以国家只能卖地,不能囤地,这是对他最佳的选择,而百姓只能买房,这也是对他最佳的选择。

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